Nghị quyết số 21-NQ/TW được Ban Chấp hành Trung ương ban hành đặt mục tiêu hoàn thiện đồng bộ thể chế đất đai, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai và tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường bất động sản.

Một trong những nội dung của Nghị quyết là chủ trương thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại không còn khả năng triển khai hoặc không thể chuyển nhượng để hình thành quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đáp ứng nhu cầu của người dân.

Ảnh minh họa.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội - cho rằng, đây là một trong những điểm mới đáng chú ý của Nghị quyết 21. Vì lần đầu tiên Trung ương định hướng xây dựng cơ chế để Nhà nước chủ động xử lý các dự án bất động sản “đắp chiếu” thông qua hình thức Nhà nước mua lại nhằm phục vụ các mục đích công.

Nếu được thực hiện, đây sẽ là giải pháp kép. Một mặt, cơ chế này có thể góp phần tháo gỡ các dự án nhà ở thương mại bị đình trệ kéo dài, hỗ trợ xử lý lượng dự án tồn đọng và giảm áp lực đối với thị trường bất động sản. Mặt khác sẽ tạo thêm quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, phục vụ các chương trình an sinh xã hội, nhà ở cho thuê hoặc các mục tiêu phát triển nhà ở công trong tương lai.

Cách tiếp cận này thể hiện vai trò chủ động của Nhà nước trong việc xử lý các dự án không còn khả năng triển khai, vừa tháo gỡ nguồn lực bị “đóng băng”, vừa bổ sung quỹ nhà ở phục vụ mục tiêu an sinh xã hội.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ nhận định, cơ chế này khi đi vào thực tiễn được kỳ vọng sẽ giải quyết bài toán lãng phí tài nguyên đất đai.

“Nghị quyết 21 đưa ra phương án xử lý điểm nghẽn, mang lại tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản cũng như giải quyết được sự lãng phí đất đai“, ông Toản cho hay.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trên thực tế nhiều dự án thương mại “đắp chiếu” lại sở hữu vị trí kết nối giao thông tốt và hạ tầng sẵn có. Việc chuyển đổi các quỹ đất còn dang dở này sang nhà ở công hoặc nhà ở xã hội cho thuê sẽ giúp rút ngắn thời gian tạo lập nguồn cung nhà ở cho người dân.

“Tôi đánh giá rất cao cách làm này. Bây giờ quỹ đất rất hạn chế, đặc biệt ở các tỉnh, thành lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong khi dự án thương mại thường có vị trí tốt. Việc chuyển được sang làm nhà ở xã hội hay nhà ở xã hội cho thuê thì là việc làm rất tích cực“, ông Thanh nhấn mạnh.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cũng cho rằng, việc nghiên cứu cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại là một hướng tiếp cận đáng chú ý trong quá trình hoàn thiện Luật Nhà ở sửa đổi, nhất là khi nhiều dự án bất động sản dở dang đang làm đình trệ nguồn cung nhà ở, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua và gây lãng phí nguồn lực đất đai.

“Theo tôi, điều Nhà nước hướng tới không phải là xử lý khó khăn của một doanh nghiệp mà là khơi thông những nguồn lực đang bị mắc kẹt trong các dự án nhà ở không còn khả năng tiếp tục triển khai. Khi mục tiêu của chính sách là đưa đất đai, dòng vốn và quyền lợi của người mua nhà trở lại phục vụ nền kinh tế thì cơ chế pháp lý cũng cần được thiết kế đúng với mục tiêu đó, có điều kiện áp dụng rõ ràng, giới hạn hợp lý và cơ chế kiểm soát đủ chặt để vừa bảo vệ lợi ích công cộng, vừa bảo đảm tính minh bạch và ổn định của thị trường“, ông Tú nhấn mạnh.

Cần quy chế rõ ràng

Dù cơ chế trên là tích cực nhưng theo ông Phạm Đức Toản, quá trình triển khai thí điểm cũng sẽ gặp những khó khăn nhất định, bởi mỗi dự án có tình trạng, tính pháp lý khác nhau. Do đó, cần có quy chế rõ ràng khi thực hiện.

“Đa phần các dự án đang dở dang này đều vướng mắc về quy hoạch hoặc về năng lực của chủ đầu tư. Thậm chí cũng có đang thuộc dạng nợ xấu, các ngân hàng đang quản lý tài sản. Chúng ta cần quy chế cũng như một quy định rất rõ ràng để tạo hành lang pháp lý cho Nhà nước có thể mua lại được”, ông lý giải.

Tương tự, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cũng chỉ ra một thách thức nữa đó là khó khăn trong việc định giá. Nếu mua giá quá thấp, quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp bị xâm phạm. Ngược lại, nếu định giá quá cao, tiền ngân sách sẽ bị lãng phí. Cùng với đó là nguy cơ “trục lợi chính sách”, khi những sai phạm về pháp lý hay quy hoạch vô tình được “hợp thức hóa” bằng việc bán lại dự án cho Nhà nước.

Luật sư Trương Anh Tú cũng cho rằng, cơ chế tốt của Nhà nước không thể trở thành lối thoát phổ biến cho mọi chủ đầu tư gặp khó khăn. Trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm trước hết đối với quyết định đầu tư và rủi ro kinh doanh của mình, trong khi tái cấu trúc doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án, xử lý tài sản bảo đảm hoặc lựa chọn nhà đầu tư thay thế theo cơ chế thị trường vẫn phải là những phương án được ưu tiên.

Nhà nước chỉ nên xem xét can thiệp khi dự án thực sự không còn khả năng tiếp tục triển khai, không thể chuyển nhượng, việc đình trệ kéo dài gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua, làm lãng phí đất đai và ảnh hưởng rõ rệt đến lợi ích công cộng.

Ông Tú nêu quan điểm, cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại chỉ là một công cụ đặc biệt để xử lý những trường hợp đặc biệt. Vì vậy, giá trị của chính sách không nằm ở việc Nhà nước có thêm một quyền can thiệp mà ở cách thiết kế để quyền đó được sử dụng đúng lúc, đúng giới hạn và đúng mục tiêu.

Kết luận của Bộ Chính trị về tiếp tục thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW

Đồng chí Trần Cẩm Tú, Ủy viên Bộ Chính trị, Thường trực Ban Bí thư đã ký ban hành Kết luận của Bộ Chính trị về tiếp tục thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tăng cường củng cố, xây dựng tổ chức cơ sở đảng và nâng cao chất lượng đội ngũ đảng viên trong giai đoạn mới (Kết luận số 58-KL/TW ngày 26/6/2026).

Nhà nước giữ vai trò kiến tạo, khơi thông dòng vốn đầu tư nhà ở cho thuê

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ chuyển trọng tâm từ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời cả nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê.

Sẽ có các cơ chế, chính sách ưu đãi doanh nghiệp đầu tư nhà ở công nhân

Bộ Xây dựng sẽ có các đề xuất các chính sách ưu đãi dành cho các doanh nghiệp tham gia triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

Khai thác trụ sở dôi dư để phát triển nhà ở cho thuê

BẮC NINH - Sau sắp xếp đơn vị hành chính, ngành chức năng trong tỉnh Bắc Ninh đang rà soát các cơ sở nhà, đất dôi dư nhằm khai thác hiệu quả theo hướng phát triển nhà ở cho thuê. Đây được đánh giá là hướng đi phù hợp, vừa chống lãng phí tài sản công, vừa góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở cho người có nhu cầu, đáp ứng yêu cầu phát triển của đô thị công nghiệp hiện đại.